A l’origine de ce baromètre, la volonté commune du ministère en charge des Collectivités territoriales et du Conseil supérieur du notariat de développer un outil permettant de mieux suivre et analyser les dynamiques immobilières dans les Petites villes de demain, sur toute la durée du programme, de 2020 à 2026.
Ce baromètre annuel a été élaboré en s’appuyant sur quatre indicateurs, pertinents et fiables, que le CSN a mis à disposition de la Direction nationale du programme Petites villes de demain : le nombre de mutations, les prix de vente, l’origine des acquéreurs et le diagnostic énergétique. Ils offrent ainsi une photographie de l’immobilier dans les petites villes, selon leurs caractéristiques, et permettent d’avoir ainsi une approche dynamique d’une année sur l’autre.
Ce premier baromètre confirme la reprise économique post pandémie et laisse entrevoir des changements de tendances, comme le gain d’attractivité des communes Petites villes de demain auprès des habitants des métropoles, dans un marché caractérisé, notamment, par une hausse importante des volumes des maisons anciennes et des prix des appartements anciens.
Hausse importante des volumes des maisons et des prix des appartements
Après la crise sanitaire, le marché de l’immobilier des logements anciens des communes Petites villes de demain (PVD), a enclenché une nouvelle dynamique qui s’est traduite par un regain d’attractivité, similaire à celui qu’ont connu les communes de taille moyenne. Preuve en est, le prix des maisons et des appartements des petites villes a augmenté.
Par ailleurs, si les communes du programme attirent principalement la population des communes de moins de 20 000 habitants, la proportion des acquéreurs provenant de métropoles, a augmenté de 3,2 % entre 2018 et 2021, passant ainsi de 12,4 % à 15,7 %. Les petites villes ont aussi profité, dans une moindre mesure, du déplacement relatif des urbains vers des territoires plus verts, cette redistribution étant un enjeu de taille au regard de l’aménagement et du développement des territoires.
Le baromètre a également mis en avant le dynamisme du marché immobilier des maisons anciennes, plus marqué que celui du marché des appartements, preuve de l’importance pour les Français des grands espaces de vie et de la proximité avec la nature. Toutefois, la politique de rénovation des logements collectifs et du traitement des espaces publics, notamment en cœur de ville, devrait participer à rendre les appartements tout aussi attractifs.
Augmentation du volume des ventes de maisons anciennes
Avant la crise du Covid, les ventes dans les zones tendues progressaient faiblement en comparaison avec les zones à faible tension. En 2020, les ventes ont globalement et uniformément diminué dans toutes les zones, d’environ 10 %, sauf pour les ventes de maisons en zone la moins tendue. Point notable, depuis la reprise économique amorcée fin 2020, le comportement des acquéreurs a changé : ils ont davantage plébiscité les maisons dans les centralités intermédiaires (niveau 2) et les centralités structurantes (niveau 3), avec des ventes en hausse de +11,4 %. Les ventes de maisons ont augmenté, de manière logique, plus vite que celles des appartements, dans les villes de moins de 10 000 habitants.
Enfin, le baromètre a relevé qu’en 2020, ont été les plus dynamiques d'un point de vue immobilier les communes faisant parties des zones d'emploi spécialisées dans l'industrie, à économie diversifiée ou faisant parties des zones de grandes agglomérations et dotées de gros employeurs. En 2021, ce sont les communes des zones spécialisées dans le tourisme qui le sont devenues, notamment pour les appartements. S’agissant du choix entre maison et appartement, il diffère selon la zone de tension : +40,7 % de ventes d'appartements et +22,9 % de ventes de maisons des communes dans les zones de tension A contre +1,7 % de ventes d'appartements et +10,7 % de ventes de maisons dans les communes en zone C
Hausse des prix des appartements de 7% sur un an
Si le prix médian des maisons augmente tous les ans depuis 2018, le baromètre note une accélération en 2020 et 2021, marquée par une augmentation d'environ 5% par an. Les prix médians des appartements ont fortement augmenté en 2020 (7,6 %) avant de baisser légèrement en 2021 (7 %).
Cette année-là, l'augmentation des prix des logements anciens, dans les communes des zones à fragilité moyenne et très fragile, soit 75,6 % des communes PVD, a rattrapé le taux d'augmentation des communes des zones peu fragiles dont les prix sont plus élevés que dans les communes premièrement évoquées. Le CSN relève d’ailleurs qu’il sera intéressant, dans les prochains baromètres, d’observer l’impact, ou non, de la réglementation relative au diagnostic de performance énergétique, sur les volumes des ventes et les prix médians des maisons et des appartements dans les communes PVD.
Enfin, du niveau de fragilité des communes dépendent les dynamiques de ventes post-Covid. Les villes les moins fragiles ont le plus souffert de la crise en 2020 mais ont le plus profité des comportements d'achat en 2021, avec +24,3 % pour les appartements et +17,3 % pour les maisons. Cependant, plus les villes deviennent fragiles, plus les ventes de maisons augmentent en 2021 : +10,8% pour les villes moyennent fragiles et +10,5 % pour les villes très fragiles.
